共有不動産の問題

共有不動産の問題で弁護士に相談すべきケース

共有不動産に関する法的トラブルはたくさんあります。
共有不動産の管理や売却のためには、共有者の同意が必要になるため、共有者同士が対立状態にあったり、行方不明になっている場合は、問題の解決が難しくなることがあります。
共有不動産の問題で弁護士に相談すべきケースを紹介します。

共有不動産とは

共有不動産とは、複数の人が所有している不動産のことです。不動産登記情報では、「持分」という用語で共有者の権利が表現されています。
共有不動産は、全員の同意を得ないと売却できませんし、賃貸借の際も過半数の同意を得なければなりません。
ただ、共有者同士で話し合いがまとまらなかったり、共有者が行方不明になっているためにそもそも話し合いができないケースもあります。
そのため、共有不動産は様々なトラブルに発展しやすいということです。

共有不動産のよくあるトラブル事例

共有不動産のよくあるトラブルを紹介します。いずれのトラブルも深刻化すると解決が難しくなるため、早めに弁護士に相談することが大切です。

遺産分割で共有状態になってしまう問題

共有不動産は、相続により生じることがほとんどです。
遺産分割協議で相続人の一人が不動産を単独で相続する形で話がまとまらない場合は、相続人同士が持分の割合に応じて共有する形になります。
このままの状態で放置すると、その共有者が亡くなった際に共有者が更に増えてしまうおそれがあります。
世代が変わるごとに共有者が増えて、共有者が誰なのか把握できないような状態になってしまいます。所有者不明土地の原因ともなります。
これを避けるためには、やはり、不動産は相続人の一人が単独で相続する形で話をまとめるべきです。

共有者の一人が独占的に占有している場合

共有不動産は、共有者各自がその全部について、持分に応じた使用をすることができます。
ただ、持分の多い人が優先的に使えるとは限らず、少数持分権者が単独で占有することも認められています。
そのため、持分の多い人が少数持分権者に対して不動産の明渡しを求めたいという形でトラブルになることもあります。
この場合は、明渡しを求める理由を主張、立証する必要があり、弁護士に相談、依頼しないと解決が難しいことが多いです。

共有不動産を売却したいが話し合いがまとまらない

共有不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です（民法251条）。
そのため、共有者全員で話し合いを行って、売却の意向を一致させる必要がありますが、話し合いがまとまらない場合はなかなか売却ができないこともあります。
また、共有者が一人でも行方不明になっている場合は、話し合いができません。
この場合は裁判所に「当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判」の請求を行うことができます。
いずれにしても、迅速な売却のためには弁護士に相談、依頼すべきです。

共有不動産を修繕したいが他の共有者が同意しない

形状や効用の著しい変更を伴わない形での共有不動産の修繕は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決することになっています（民法252条1項）。
つまり、共有者の2分の1以上が賛成しないと共有不動産の修繕を行うことができないということです。
しかし、同意が得られないために、修繕を行えないこともあります。
また共有者に行方不明者がいるために、過半数に達しないこともあります。
このような場合は、裁判所に「当該他の共有者以外の共有者の持分の価格に従い、その過半数で共有物の管理に関する事項を決することができる旨の裁判」を請求できます。
やはり、迅速な問題解決のためには弁護士に相談、依頼すべきです。

共有不動産を解体したいが他の共有者が同意しない

共有不動産が建物の場合は、古くなった際に解体が必要です。
建物の解体は、形状や効用の著しい変更に当たるため、共有者全員の同意が必要です。
老朽化しているのに解体に賛成しない共有者がいる場合は、解体工事を行うことができず、大きなトラブルに発展してしまうことがあります。
また、共有者に行方不明者がいる場合も同様の問題が生じます。
迅速な問題解決のためには早めに弁護士に相談、依頼すべきです。

共有不動産からの収益が分配されていない

共有不動産が賃貸マンションやアパートの場合は、共有者は持分に応じて賃料収入を得ることができます。
共有者の一人が代表して賃料を徴収して分配する形の場合、徴収した人が賃料を独占してしまい、賃料の分配が行われないためにトラブルになることがあります。
この場合、徴収した人に対して、未払いの賃料の支払いを求めることができます。しかし、なかなか支払ってもらえない場合は弁護士に依頼して、法的手続きにより回収すべきこともあります。

まとめ

共有不動産は、共有者同士の利害が衝突することも多く、トラブルが生じることが少なくありません。
共有不動産の管理や売却などで、話し合いがまとまらないなどの問題が生じた場合は、早めに不動産問題に詳しい弁護士にご相談ください。