不動産登記

不動産登記について弁護士に依頼すべきケース

不動産登記は、弁護士でも行うことができますが、一般的には司法書士の業務になります。売買契約に伴う所有権移転登記、相続による所有権移転登記、金銭消費貸借契約に伴う抵当権設定登記など、通常の登記申請については司法書士にご依頼いただくのが最善です。
ただ、法的なトラブルになる可能性がある場合は、弁護士にご相談いただくことも検討してください。
弁護士にご相談いただいた方が良いケースを紹介します。

登記義務者（売主）が不動産登記に協力しない場合

不動産の権利の得喪、変更等は、不動産登記をしなければ、第三者に対抗できないことになっています（民法177条）。
不動産は目に見える形で、占有を移転することが難しいこともあり、二重売買がなされてしまうこともあります。
このような場合は、先に売買契約をした方が優先されるわけではなく、所有権移転登記を先に経由した方が、所有権を取得します。
このように、不動産登記は不動産の権利を確保するために重要な役割を果たすわけです。

不動産登記は、原則として、登記義務者（売主）と登記権利者（買主）が共同で申請することになっています。
そのため、登記義務者が登記識別情報を提供してくれないなど、登記申請に協力してくれない場合、通常の方法では、登記申請することができません。
このような場合は、裁判所に不動産登記請求訴訟を提起したうえで、「登記手続をすべきことを命ずる確定判決」を得たうえで、登記権利者が単独で不動産登記申請を行う方法があります（不動産登記法63条1項）。
これを判決による登記といいますが、裁判所に訴訟を提起しなければならないため、早めに弁護士にご相談いただくことが事件解決の鍵になります。

土地を時効取得した場合

不動産は所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と占有することで、時効により所有権を取得することができます（民法162条）。
これを取得時効と言いますが、取得時効の期間は、占有の開始の時に、善意・無過失であったかどうかにより、10年間または20年間のいずれかとされています。
所有権の取得時効が成立した場合は、速やかに所有権移転登記を行うことが大切です。
所有権の取得時効が成立した後で、不動産の登記名義人が、第三者にその不動産を売却してしまった場合、二重売買と同じ関係になるため、時効取得者が対抗できなくなってしまうためです。

土地を時効取得した場合の所有権移転登記では、現在の所有権登記名義人の方に協力して貰う必要があります。
相手方に時効取得を援用する旨を通知したうえで、取得時効が成立した旨の登記原因証明情報に登記義務者として署名、捺印を求めなければなりません。
しかし、所有権登記名義人の方が協力してくれないというケースもあります。また、10年間または20年間という期間が経ってしまうと、相続が発生したり、所有者不明土地になっている可能性もあります。
このような場合は、時効取得を原因とする所有権移転登記手続の請求訴訟を提起し、確定判決を得たうえで、登記権利者が単独で不動産登記申請を行う方法も検討する必要があります。
このように土地を時効取得した場合は、判決による登記が必要になることも少なくないため、早めに弁護士にご相談いただくのが最善です。

相続登記で揉めている場合

被相続人が亡くなった場合、被相続人の不動産は相続人が相続します。
遺産分割協議をしたうえで、不動産を承継することになった人が不動産の相続登記をするのが一般的です。
ただ、遺産分割協議がまとまらない場合は、被相続人名義のままとなってしまうことがあります。
このような場合でも、法定相続分については相続登記をしなくても権利を主張することができます。

例えば、遺産分割協議が終わっておらず、誰が不動産を相続するか決まっていないのに、相続人の一人が勝手に単独で相続した旨の相続登記をし、その相続人から第三者に不動産が売却されてしまったとします。
この場合でも、他の法定相続人の方は自己の持分について、第三者に対して権利主張することができます（最判昭和38年2月22日　民集 第17巻1号235頁）。
もっとも、不動産登記上は、第三者に所有権が移転してしまっているため、自己の権利を主張するのは容易なことではありません。
そのため、どのような形で権利を主張すべきかは、弁護士にご相談頂く必要があります。

まとめ

不動産登記には「公信力がない」と言われることがあります。
これは、不動産登記が必ずしも、不動産取引の実態を正確に記録しているとは限らず、また、真の所有者であることを証明しているとは限らないということです。
もっとも、不動産登記には権利推定力があり、多くの場合、不動産登記に登記されている内容が正しいものと推定されてしまいます。
これを覆すためには、様々な証拠に基づいて権利を主張する必要があります。
不動産登記の内容が実際とは違うといったトラブルを抱えている方は、早めに弁護士にご相談ください。