競売・任意売却・決済トラブル

境界紛争・相隣トラブルで弁護士に相談すべきケース

不動産の競売・任意売却や、不動産取引における決済の場面では、売主側も買主側もトラブルに巻き込まれるリスクがあります。
弁護士に相談すべきケースを紹介します。

競売のトラブル

不動産の競売は、主に2つのケースで行われます。
一つは、不動産の所有者が住宅ローンの支払いを滞納している場合に金融機関が不動産に設定されている抵当権を実行し、競売によって、貸付金の回収を図ろうとするケースです（担保不動産競売）。
もう一つは、不動産の所有者が、住宅ローン以外にも何らかの負債を抱えており、返済できない場合に、債権者が不動産を差し押さえて競売するケースです（強制競売）。

不動産が競売にかけられた場合は、市場価格よりも低額で落札されてしまいます。
不動産の所有者にとっては、住宅ローンなどを完済できない可能性があり、できる限り避けるべき方法になります。
一方、落札者側としては、市場価格よりも低額で不動産を入手できるチャンスになりますが、その分、様々なリスクがあります。
主なリスクは次のとおりです。

• ・内見ができない
• ・残置物が大量にある可能性がある
• ・賃借人がいる可能性がある
• ・所有者との立ち退き交渉が必要になる可能性がある
• ・滞納管理費等を請求される可能性がある

競売物件は基本的に内見することができず、物件明細書、現況調査報告書、評価書などから状況を把握するしかありません。
ただ、これらの書類だけでは、リスクを完全に洗い出すことは難しく、一般の方では手を出しにくいのが実情です。
事前に弁護士にご相談いただければ、上記のリスクの有無の確認や立ち退き交渉が必要になった場合の交渉なども行うことができます。

任意売却のトラブル

任意売却は、住宅ローン等の借入金の返済ができなくなった上、売却したとしても住宅ローンが残ってしまう不動産について、金融機関の同意を得て売却する方法です。
売主側としては、抵当権が実行されて競売にかけられる場合よりも、高く売却できる可能性があり、住宅ローンの残債を縮小できます。
ただ、売却価格を自由に設定できなかったり、競売にかけられている場合は、売却期間が限定されるといったリスクがあります。

一方で、任意売却の物件を買う側にもリスクがあります。
主なリスクは次のとおりです。

• ・値下げ交渉が難しい。
• ・滞納している管理費・修繕積立金の支払いを求められる可能性がある。
• ・売主側の契約不適合責任がない場合がある。
• ・白紙解除されてしまう可能性がある。
• ・公簿売買のため実際の土地面積が異なっている可能性がある。

任意売却物件も、競売と同様に物件に様々な瑕疵（欠陥）がある可能性があります。
しかし、売買契約の際に、「売主側の契約不適合責任がない」旨の条項が盛り込まれていると、瑕疵があったとしても、売主に責任を追及できなくなります。
また、売主が様々な負債を抱えていて、複数の抵当権者がいる場合は、そのうちの誰かが任意売却に同意しないために、売買契約を締結した後でも、契約を解除されてしまうこともあります。

このように任意売却の物件も、競売物件ほどではないにしても、様々なリスクがあるため、契約前に入念な調査が必要です。
事前に弁護士にご相談いただければ、リスクの有無や売買契約の交渉なども行うことができます。

不動産取引における決済トラブル

不動産取引は、不動産取引を専門的に行う方でなければ、一生にそう何度も経験するものではありません。
不動産取引は慎重に行う必要があることから、宅地建物取引業法などの法律の規制があり、宅地建物取引士といった専門家がいるわけです。
ただ、宅建業者にも悪徳業者がいる事もあるため、トラブルが後を絶ちません。
主なトラブル事例は次のとおりです。

物件に関するトラブル

• ・土地の境界が明確でない
• ・地下埋設物、残置物がある
• ・瑕疵（物理的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵など）がある。
• ・マンションの管理規約が不明確

契約に関するトラブル

• ・法外な仲介手数料を要求される
• ・媒介契約のトラブル
• ・契約解除されてしまう

売主側には、売買契約時に買主側に対して、不動産の瑕疵（欠陥）について告知する義務があります。
この義務を怠った場合は、契約不適合責任（修補請求、代金減額請求、損害賠償請求）を追及されてしまいますし、契約解除されてしまうこともあります。
なお、売主が契約不適合責任を負う期間は2～3カ月に設定されていることが多いです。
そのため、買主側は不動産の瑕疵を見つけた時は、速やかに契約不適合責任を追及する必要があります。
売主と買主どちらの立場でも、契約不適合責任の問題については早めに弁護士に相談することが大切です。

不動産取引で意外に多いトラブルが、取引を仲介する宅建業者とのトラブルです。
宅建業者が売主や買主に対して請求できる仲介手数料は、宅建業法46条により上限が設けられています。
具体的には、物件価格に応じて下記の一定の料率を乗じて得た金額を合計した金額以内です。

しかし、この上限を無視した金額設定を行っていたり、別の名目で高額請求してくることもあります。

媒介契約については、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
専任媒介契約、専属専任媒介契約を結んだ場合は、仲介契約を結んだ宅建業者のみに取引を依頼することになりますが、売主と買主の双方から手数料を得ようとする「囲い込み」という行為がなされてしまうことがあります。
囲い込みされてしまうと、買い手がなかなか見つからずに、不動産価格の値下げを提案されてしまうといったリスクがあります。
弊社では宅地建物取引業協会の顧問もさせていただいており、不動産売買に精通しております。代表の黒田弁護士は司法書士資格も有しており、不動産のスペシャリストです。司法書士時代は一日に司法書士として６件決済を行ったこともあり、ふどうさん売買に関しては精通しております。ご不明なことがあればいつでもご相談ください

まとめ

不動産取引では、競売や任意売却といった特殊な形での取引の場合はもちろんの事、通常の売買契約でも、様々なトラブルに巻き込まれることがあります。
いずれの場合でも大きなトラブルに発展する前に弁護士に相談することが大切です。