不動産と相続問題

不動産と相続問題　弁護士に相談すべきケースとは？

相続財産に不動産がある場合は、その不動産を相続人同士でどのように分け合うのかが大きな問題になります。
遺言書があり、相続人全員が納得した場合、遺産分割協議で揉めることなく、話し合いがまとまった場合以外は、相続トラブルが発生することが多いです。
不動産を巡る相続トラブル回避のためには、早めに弁護士に相談することが大切です。

遺産に不動産がある場合で弁護士に相談すべきケース

遺産に不動産がある場合は、大なり小なりの相続トラブルが予想されるため、早めに弁護士に相談すべきですが、その中でも特に相続トラブルになりやすい事例を紹介します。

相続財産が不動産しかない場合

相続財産が不動産しかないのに、相続人が複数いるケースでは、その不動産を売却して売却代金を法定相続分で分け合うのが最も簡明な解決策になります。
ただ、不動産に愛着があり、売りたくない方もいらっしゃいますし、親や子どもが住んでいる場合は売却が難しいこともあります。

特定の相続人がほとんどの遺産を相続する場合

特定の相続人が不動産を含む、ほとんどの遺産を相続してしまうケースです。
例えば、遺言書により、長男にすべての遺産を相続させると書かれていることがあります。
こうした遺言は無効ではありませんが、遺留分を侵害している場合は、他の相続人が遺留分侵害額請求を行うことも少なくありません。
遺留分を主張された場合、相続財産が不動産しかなかったらどのようにして請求額を捻出するのかも大きな問題になります。
遺留分を請求する側、請求される側のどちらも、厄介な問題を抱えることになります。

特定の相続人が多額の生前贈与を受けている場合

特定の相続人が多額の生前贈与を受けている場合は、その生前贈与は特別受益として持ち戻して、遺産総額を確定します。
特別受益の金額が明確でなかったり、生前贈与されたことを隠していることもあります。
特別受益については、被相続人が持ち戻し免除の意思表示をすることも可能ですが、遺留分を侵害しているケースでは、遺留分侵害額請求がなされることがあります。

不動産の価格を巡って争いが生じる場合

不動産を相続する場合は、不動産の価格を確定する必要があります。
不動産の価格を決める基準としては、市場価格のほか、相続税路線価、固定資産税評価額など、様々な基準があり、どの基準を採用するのかにより、価格が大きく異なります。
遺産分割協議では、どの基準で不動産の価格を決めても良いことになっているため、相続人同士でどの基準を採用するのかを巡ってトラブルになることがあります。

被相続人が再婚している場合

被相続人が再婚している場合は、前婚の配偶者との間に子どもがいることもあります。この場合、その子どもも法定相続人になるため、遺産分割協議に加わります。
しかし、異父兄弟（異母兄弟）同士の仲が悪かったり、そもそも知らない人同士だと、話し合いが上手くまとまらないこともあります。

相続人が遠方に住んでいる場合

相続人が遠方に住んでいる場合は、遺産分割協議をスムーズに進めることができないことがあります。
また、相続人が多数いる場合は、相続に必要な書類をまとめるだけでも大変な手間がかかります。

相続人による使い込みがある場合

特定の相続人が被相続人の遺産を全面的に管理している場合は、その相続人が被相続人の遺産を使い込んでいることもあります。
この場合例えば預金の引き出しの場合、引き出された遺産の引き出し権限があるのか、引き出した遺産の使途、引き出し行為が単独で行われたのか、被相続人同席なのかなど調査することがその後の分割に影響を及ぼします。
このような調査は弁護士の権限がなければ困難ですので弁護士に依頼することが必要となります。

特定の相続人に介護の負担などが偏っている場合

被相続人の介護などを特定の相続人が単独で担っていた場合は、遺産分割の際に不満が出やすいですし、相続トラブルに発展することもあります。
介護を担っていた方が相続人ではない場合（例えば長男の嫁など）でも、特別寄与料を請求できることもあります。
身内の介護については正確に介護の時間数や介護の程度（霜の世話から買い物の付き添いまで様々な場合があります）について詳細な主張が必要となります。

相続の3つのパターン

不動産を含む遺産の相続方法は、次の3つのいずれかになるのが一般的です。いずれのパターンでも、相続トラブルは発生します。

• ・遺言書に基づく相続
• ・遺産分割協議による相続
• ・民法の法定相続分による相続

被相続人の遺言書がある場合は、遺言書に基づいて相続手続きを行いますが、遺言書の有効性や遺留分の侵害などで問題になることがあります。
遺産分割協議による相続では、話し合いがまとまらず、決裂してしまうためにトラブルになることがあります。
民法の法定相続分による相続は、一見すると平等なので問題なさそうに見えますが、不動産を共有することになった場合、次の相続で相続人が増えてしまい、権利関係が複雑になる懸念があります。

不動産の分割方法

遺産である不動産をどのように分割すべきなのかも大きな問題です。
不動産の分割方法としては次の3つがあります。

• ・代償分割
• ・換価分割
• ・現物分割

代償分割は、不動産を相続する人が他の相続人に代償金を支払う場合です。代償金の額をいくらにするのかで揉めることがあります。
換価分割は、不動産を売却して、売却代金を分け合う分割方法です。
現物分割は、不動産を分筆して分け合ったり、複数の不動産を振り分けて、相続人がそれぞれ単独で相続する場合です。ただ、それぞれの不動産の価格が平等になることはないので不公平感が残ることもあります。

いずれの分割方法も採用できない場合は、法定相続分で共有という形になりますが、共有者が亡くなり、次の相続が生じた場合は、共有者が増えて権利関係が複雑になります。

まとめ

相続財産に不動産がある場合は、様々な相続トラブルに発展することがあります。
不動産の遺産分割協議がスムーズに進まないと、その他の相続手続きも滞ってしまいます。
不動産を巡って相続トラブルが発生しそうな場合は早めに弁護士にご相談ください。