不動産売買・不動産賃貸

不動産売買・不動産賃貸で弁護士に相談・依頼すべきケース

不動産売買や不動産賃貸は、いずれも、不動産会社（宅地建物取引業者）の仕事で、通常は弁護士が関わることはありません。
不動産登記にしても、司法書士が担当するのが一般的です。
しかし、法的なトラブルに発展しそうなケースでは、弁護士に相談したり、依頼すべきことがあります。

不動産売買で弁護士に相談・依頼すべきケースとは？

不動産売買で弁護士に相談・依頼すべきケースは次のような場合です。

・不動産を任意売却する場合
・不動産の権利関係が複雑である場合
・個人間で不動産売買契約を締結する場合
・不動産売買でトラブルが発生する可能性がある場合
・不動産売却自体を弁護士に任せたい。買主を紹介してほしい場合

一つ一つ解説します。

不動産を任意売却する場合

任意売却とは、住宅ローンの返済等ができなくなった上、売却したとしてもローンが残ってしまう不動産について、金融機関の合意を得て売却する方法です。
住宅ローンを返済できない場合、金融機関は対象不動産に設定されている抵当権を実行したうえで、競売の手続きにより、貸付金を回収します。
しかし、競売では、市場価格より安く落札されてしまうなど、様々なデメリットがあることから、できるだけ避けたい方も少なくありません。

このような場合は、任意売却を検討します。
任意売却では、競売より高く売れる可能性があります。
ただ、金融機関との交渉が必要ですし、返済できない分の住宅ローンについても、債務整理（自己破産、任意整理、個人民事再生）などの手続きが必要です。
こうした交渉や債務整理は、弁護士が最も得意とする領域です。
また、不動産が会社資産の一定程度の割合を占めている場合には会社の資金繰りが思わしくない場合の事業再生の手段として活用できます。
負債の減額やリスケジュールは任意売却だけがスキームのすべてではありません。
弊社では事業再生の経験が多く、最適なスキームを提案させていただきます。

不動産の権利関係が複雑である場合

売却する不動産の権利関係が複雑な場合は、不動産会社が対応してくれないことがあります。
権利関係が複雑だと法的トラブルが発生するリスクがあり、そのリスクを回避したいと考えるためです。

例えば、次のような場合です。

・共有持分だけの売却の場合
・隣地との境界について揉めている場合
・無権利者が勝手に占有している場合
・抵当権付きの不動産を売却したい場合
・借地権が付着している場合

こうした不動産の売買では、法的トラブルに発展するのを防止するために、事前の交渉が必要です。
個人で交渉するのは難しいことが多いですが、弁護士にご相談いただければ、スムーズな売却に繋げられます。

個人間で不動産売買契約を締結する場合

不動産の取引は、必ずしも不動産業者（宅建業者）が仲介する必要はなく、個人間で、直接取引することも可能です。
この場合は、不動産売買契約書を作成し、売買条件について綿密に交渉することが大切です。不動産には様々な建築条件が設定されていることもあるので、買主が想定した使い方ができるのかどうかのチェックも必要です。
弁護士にご相談いただければ、売買契約書の作成や売買時の法的リスクの洗い出しなどの面でサポートすることができ、後々、トラブルになることを防止できます。

不動産売買でトラブルが発生する可能性がある場合

不動産売買は、不動産業者（宅建業者）に任せれば安心とは限らず、様々なトラブルが起きやすい取引です。
個人でも法人でも、不動産取引はそう何回もやることのない高額な取引なので、売買契約の交渉では、様々な条件を出してくることがあります。
また、現地を確認したところ、思わぬ法的リスクが潜んでいることもあります。
法的なトラブルに発展しても、不動産業者は、基本的に対処することはできません。
このような場合は、早めに弁護士にご相談いただくことが大切です。

不動産売却自体を弁護士に任せたい。買主を紹介してほしい場合
弊社では宅地建物取引業協会の顧問もさせていただいており、不動産売買に精通しております。代表の黒田弁護士は司法書士資格も有しており、不動産のスペシャリストです。
全て任せたいというご依頼も承ります。

不動産賃貸で弁護士に相談・依頼すべきケースとは？

不動産賃貸は、法的トラブルが発生しやすい取引です。
家賃滞納問題や賃借人や占有者の立ち退き、家賃の増減額問題が代表例です。
その他、様々なトラブルが発生することがあり、いずれも早めに弁護士にご相談いただくことが、大きな紛争に発展することを防止する最善策になります。

賃料に関するトラブル

賃料は、貸主が自由に決めることができますが、借主から家賃が高いとクレームが入ることがあります。家賃の根拠を示して、借主が納得すればトラブルになりませんが、納得してもらえない場合は、紛争に発展しやすく、裁判になることもあります。
特に、賃料が部屋ごとに違っている場合は、「どうして自分の部屋の賃料がほかより高いのか」という形でトラブルになります。

賃貸物件の修繕に関するトラブル

賃貸物件の修繕は基本的に貸主の義務です。修繕が必要な箇所はすぐに対処すべきですが、対応が遅いと借主からクレームになりますし、家賃の減額を求められることがあります。
借主が代わりに修繕した場合は、工事費用の支払いを巡るトラブルや修繕後の状態を巡るトラブルが起きることもあります。

原状回復義務に関するトラブル

賃借人は、賃貸借契約終了後に退去する際、原状回復義務を負います。
原状回復義務の範囲については、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く」ことが民法621条に明記されていますが、どこまでが通常損耗なのか、経年変化と言えるのか、賃貸人と賃借人の間で見解の相違が生じてトラブルになることがあります。

敷金の返還を巡るトラブル

敷金は、賃貸借契約終了後に貸主から借主に返還しますが、その際、原状回復にかかる費用は差し引くのが一般的です。
ただ、借主が全額返還されるものと思っている場合は、返還額が少ないためにトラブルになることがあります。

賃貸借契約の条件に関するトラブル

賃貸借契約では、賃貸借契約書に様々な条項を設けます。
ただ、賃貸借契約書に記載したことがすべて有効になるとは限りません。
特に、賃借人が個人（消費者）の場合は、消費者契約法の8条から10条までの規定により、個人（消費者）に不利な条項は無効とされてしまうことがあります。
賃貸人が賃貸借契約書の条項を根拠に、賃借人に立ち退きを求めても認められない可能性もあるのです。
こうした事態を防ぐには、あらかじめ、弁護士に賃貸借契約書の条項をチェックしてもらうことが大切です。

賃借人同士のトラブル

アパートや賃貸マンションの場合は、住民同士でトラブルになることがあります。このような場合、大家さんである貸主が仲裁や対処をしなければならないこともあります。
しかし、こうした住民同士のトラブルへの対応は、法的紛争に発展するリスクもあるので、早めに弁護士に相談すべきです。

まとめ

不動産売買・不動産賃貸で弁護士に相談・依頼すべきケースについて解説しました。
最初は些細な揉め事でも、放置すると、裁判が必要な大きなトラブルに発展してしまいます。
そうなってからでは解決に時間や費用がかかってしまいます。
こうした事態を避けるためには、早めに弁護士にご相談いただくことが大切です。