成年後見等

成年後見制度を利用した不動産の管理・処分

父母や祖父母などが所有する不動産を有効に活用したくても、本人が認知症などになっていて、不動産の処分ができないこともあります。
このような場合は、本人のために成年後見人を選任し、本人に代わって不動産取引を行う方法もあります。
高齢者等の不動産の処分や管理で困ったときはどう対処したらよいのか解説します。

不動産取引では本人の意思が重要

不動産売買や不動産の賃貸借契約を締結する際は、本人の意思確認が非常に重要です。
しかし、本人が高齢や病気のために意思確認ができない状況の場合は、不動産取引ができなくなってしまいます。
このような場合は、本人のために成年後見人を選任することで、成年後見人が代わりに不動産の管理を行うことも可能です。

成年後見とは

成年後見とは、本人が判断能力を欠いている状況になってしまった場合に、本人に代わって財産管理を行ったり、本人の身上監護を行う人を選任する制度です。
例えば、

・本人が高齢になり認知症になってしまった場合
・病気で寝たきりの状態になり意思疎通が難しくなった場合
・交通事故で意識不明の状態になってしまった場合

こうした状況にある場合に、本人が所有する財産を管理することが想定されています。
成年後見は、家庭裁判所に後見開始の審判の申立を行い、家庭裁判所に成年後見人を選任してもらう形で利用を開始します。
成年後見人は、家族等が希望する人が選ばれるとは限らず、家庭裁判所が公平な立場で選ぶことになっています。
高額な財産管理が必要な場合は、弁護士等の専門家が選ばれることも多いです。
家族等が成年後見人になり、弁護士が成年後見監督人に選任されることもあります。

成年後見人が不動産管理についてできること

成年後見人は、本人（成年被後見人）の財産を適切に管理維持することを主な任務としています。
不動産については現状を維持することが基本になります。
本人が住んでいる物件については、必要な修繕工事やバリアフリー化の工事などを手配します。
また、賃貸物件などの収益物件については、短期間の賃貸借契約を維持できるようにします。

一方で、本人が所有する不動産を売却することについては、ハードルが高いこともあります。
まず、本人が居住するための不動産を成年後見人が売却するには、家庭裁判所の許可が必要になります（民法859条の3）。
売却だけでなく、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定を行う場合も同様です。
本人が住んでいない賃貸物件などの収益物件を売却する場合は、家庭裁判所の許可は必要ありませんが、成年後見監督人がいる場合はその同意を得なければなりません。

成年後見人が居住用不動産を処分する際の注意点

成年後見人が本人（成年被後見人）の不動産について売却したり、賃貸借契約を解除する際はいくつか注意点があります。

居住用不動産に当たるかどうかを確認する

既に述べたように居住用不動産については、家庭裁判所の許可がないと処分ができません。居住用不動産は現在住んでいる物件だけを意味するわけではありません。
具体的には次のような物件のことを指します。

・本人の生活の本拠として現に居住している建物とその敷地
・現在居住していないが過去に生活の本拠となっていた建物とその敷地
・現在居住していないが将来生活の本拠として利用する予定の建物とその敷地

そのため、現在、介護施設に入っている場合でも、将来、介護施設から退去する可能性がある場合は、これまで住んでいた家が居住用不動産に該当することになり、勝手に売却することはできません。

家庭裁判所の許可のポイント

居住用不動産を売却する際は、家庭裁判所の許可を得られるかどうかがポイントです。
家庭裁判所の許可の可否は次の要素で判断されます。

・売却の必要性
・本人の生活や看護の状況
・本人の意向確認
・売却条件
・売却後の代金の管理
・親族の処分に対する態度

上記について総合的に考慮したうえで、本人の保護のために有効と家庭裁判所が判断した場合に売却が許可されます。

居住用不動産であるにも関わらず、家庭裁判所の許可を得ていない場合は、売買契約が無効になるため注意してください。

売却以外でも注意

居住用不動産については、売却以外にも、以下のような処分を行う場合も家庭裁判所の許可が必要になります。

・賃貸借契約の締結
・賃貸借契約の解除
・抵当権の設定
・その他これらに準ずる処分

本人が賃貸物件に住んでいる場合は、その契約の締結や解除の際も家庭裁判所の許可が必要になることに注意が必要です。

成年後見以外の財産管理制度

高齢者等の財産を管理する制度としては、成年後見制度が代表例ですが、それ以外にも、様々な制度があります。
本人の意思がはっきりしているうちであれば、「任意後見制度」や「家族信託」といった制度を利用することも可能です。
特に、家族信託は成年後見よりも手軽に利用できる制度として注目されています。
家族信託についてお悩みのことがあれば、弁護士にご相談ください。

まとめ

本人が高齢や病気などにより、不動産取引の際の意思表示が難しくなっている場合は、成年後見制度等を利用することを検討してください。
弁護士にご相談いただければ、ご家族の状況に応じた適切な対応策を提案することができます。